Incertidumbre jurídica de la valoración de la abusividad de la cláusula de repercusión de gastos al prestatario
I.- Introducción. II.- El contrato de préstamo con garantìa hipotecaria. A). El contrato de préstamo hipotecario. Ideas conceptuales. B). Cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores: legislación aplicable y efectos jurídicos de tal consideración. B.1) Los contratos con CGC concluidos con consumidores. B.2) Efectos de la apreciación del carácter abusivo de una CGC. Breve referencia a las cláusulas suelo. III.- Cláusula de repercusión al prestatario de los gastos inherentes a la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria. A). Delimitación preliminar. B). Pronunciamientos judiciales relevantes. C). Situación jurídica actual y conclusión final.
En la práctica social, económica y jurídica se formalizan contratos de préstamo con garantía hipotecaria, configurados como contratos de adhesión e integrados por condiciones generales de la contratación. Cuando el prestatario ostenta la condición de consumidor, porque no es un empresario que actúa en el ámbito de su profesión, dichas estipulaciones deben superar una serie de controles para desplegar efectos jurídicos, de modo que si alguna de ellas no los cumple se declarará su nulidad. La principal causa de incumplimiento es la abusividad de dichas condiciones, que concurre en general cuando se produce un desequilibrio en los derechos y obligaciones dimanantes de la suscripción del contrato, que perjudica al consumidor.
En este contexto, una de las prácticas más recurrentes por parte de los bancos ha sido la inserción en sus contratos de la denominada “cláusula de repercusión de gastos al prestatario”. En virtud de dicha cláusula, todos los gastos derivados de la formalización de un préstamo hipotecario (aranceles notariales y registrales, gestoría o tramitación de la escritura, tasación del inmueble e impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados) son atribuidos de manera indiscriminada al prestatario. El Tribunal Supremo español ha declarado la nulidad de este tipo de estipulaciones, y en base a dicha declaración, se condena a las entidades financieras a eliminarlas del contrato así como a devolver a los clientes las cantidades que pagaron indebidamente, teniendo en cuenta la normativa legal que resulta de aplicación a cada gasto.
In social, economic and legal practice, mortgage loan contracts are formalized, configured as adhesion contracts and integrated by general contracting conditions. When the borrower holds the status of consumer, because he isn’t an entrepreneur acting within the scope of his profession, these stipulations must overcome a series of controls to display legal effects, so that if any of them doesn’t comply, their nullity will be declared. The main cause of non-compliance is the abusiveness of these conditions, which generally occurs when there’s an imbalance in the rights and obligations arising from the signing of the contract, which damages the consumer.
In this context, one of the most recurring practices on the part of the banks has been the insertion in their contracts of the denominated “clause of repercussion of expenses to the borrower”. By virtue of said clause, all the expenses derived from the formalization of a mortgage loan (notary and registry fees, management or processing of the deed, appraisal of the property and tax of patrimonial transmissions and documented legal acts) are attributed indiscriminately to the borrower. The Spanish Supreme Court has declared the nullity of this type of stipulations, and based on said statement, financial entities are condemned to eliminate them from the contract as well as to return to the clients the amounts that they paid improperly, taking into account the legal regulations which is applicable to each expenditure.